LES SECTEURS À FORTE RÉVERSIBILITÉ
DE BUREAUX EN LOGEMENTS DANS LES MÉTROPOLES DE PARIS ET LYON
En comparant le niveau d’occupation des immeubles tertiaires et les besoins résidentiels sur les communes des métropoles parisienne et lyonnaise, ADEQUATION, société de conseil et d’études des marchés immobiliers, et LA PLACE DE L’IMMOBILIER, spécialiste de la data en immobilier tertiaire, ont pu identifier celles qui présentent un fort potentiel de transformation de bureaux en logements. Cette première analyse inédite a permis de tester une méthode de repérage qui devrait aider les acteurs de la filière à accélérer la production de logements sur ce type particulier de ressource foncière.
Un contexte favorable pour transformer à plus grande échelle les bureaux en logements
Contraction de la construction neuve, nouvelles obligations réglementaires (ZAN), pénurie de logements… Les enjeux auxquels sont confrontés les acteurs de l’immobilier depuis quelques années sont plus que nombreux.
Et pour y répondre, l’une des solutions pourrait être l’allocation de davantage de moyens (financiers, techniques et humains) à la transformation d’immeubles existants. Plus particulièrement, la transformation de bureaux en logements paraît offrir un fort potentiel au regard des bâtiments tertiaires obsolètes, déjà vacants ou à fort risques, à court ou moyen termes.
Si le sujet n’est pas nouveau, la transformation de bureaux en logements (ordinaires ou sous forme de résidences gérées) bénéficie aujourd’hui d’un contexte favorable permettant d’envisager un développement plus important : couple rendement/risque plus favorable au logement, obsolescence climatique accélérée des bureaux, perte d’attractivité de certains actifs tertiaires, élus convaincus par la pertinence de ces réponses sur leurs territoires touchés de plein fouet par la crise immobilière…
Pour autant, ces conditions ne sont pas homogènes sur tous les marchés.
Principaux résultats
Métropole du Grand Paris : des potentiels centrés sur le Nord-Ouest
En région parisienne, les données objectivent, en les précisant, l’intuition des acteurs du territoire : il existe un potentiel important dans les communes de première couronne en perte d’attractivité tertiaire : Nanterre, Suresnes, Courbevoie, mais aussi Saint-Denis, Clichy et Saint-Ouen notamment. À l’inverse, les quartiers centraux parisiens offrent des opportunités nettement plus rares, l’attractivité forte et la faible vacance rendant le parc tertiaire existant moins propice au changement de destination.
Potentiels de transformation d’actifs tertiaires en logements ordinaires et résidences gérées sur la Métropole du Grand Paris
Les potentiels sont également présents de manière plus ponctuelle en 1ère couronne (Fontenay-sous-Bois, Issy-les-Moulineaux…) et plus marginalement en grande couronne, à Sucy-en-Brie par exemple.
À noter que l’ensemble du territoire enregistre d’ailleurs des besoins nettement insatisfaits, estimés à 70 000 par an sur l’ensemble du Grand Paris, alors que la production sera pour mémoire inférieure à 30 000 logements commencés pour l’année 2023.
Métropole de Lyon : des gisements localisés en majorité sur l’Est lyonnais
Dans la région lyonnaise, les potentiels sont centrés majoritairement sur l’Est lyonnais (Décines-Charpieu, Saint-Priest, Rillieux-la-Pape). Des opportunités de transformation d’actifs tertiaires en logements existent également sur le cœur de la métropole, en particulier à Villeurbanne et dans une moindre mesure dans les 3ème, 7ème et 8ème arrondissements de Lyon.
Potentiels transformation d’actifs tertiaires en logements ordinaires et résidences gérées sur la Métropole de Lyon
Concernant le Nord-Ouest lyonnais, les capacités à activer la réversibilité des actifs tertiaires, souvent peu denses et assez récents, semblent encore plus faibles à court terme, malgré des valeurs de marché élevées en immobilier résidentiel.
Ici aussi, les besoins restent très nettement insatisfaits, en particulier sur le cœur de la métropole, qui souffre d’une insuffisance de projets, notamment dans des valeurs “intermédiaires” (moins de 6 400 logements commencés tous segments confondus en 2022, pour un objectif annuel compris entre 8 000 et 8 500 nouveaux logements d’ici 2026).
En volume, les opportunités sont naturellement plus nombreuses sur la région Ile-de-France, dont le parc tertiaire est 7 à 8 fois plus important que celui de l’agglomération lyonnaise (55 millions de m², contre 7,5 millions), même s’il est globalement moins vieillissant.
Retrouvez l’intégralité de l’étude sur ce lien.
Une méthode singulière, duplicable à d’autres territoires et natures de données
LA PLACE DE L’IMMOBILIER et ADEQUATION ont inter-opéré leurs banques de données exclusives, créées il y a plus de 20 ans, qui portent respectivement sur l’état du parc immobilier tertiaire existant et sur les dynamiques du marché immobilier résidentiel.
Cette analyse croisée a fait ressortir les territoires présentant les plus forts potentiels de transformation de l’offre de bureaux en logements.
À PROPOS D’ADEQUATION :
Depuis 1992, la société ADEQUATION observe et étudie les marchés immobiliers résidentiels en France ; une expertise au long cours qui en a fait un acteur réputé de la production de données immobilières. Solutions digitales, Etudes & Conseil deux métiers nourris par une data exclusive, étendus à l’ensemble des opérateurs de projets résidentiels. Adossée à un solide ancrage régional (9 implantations), ADEQUATION maille l’ensemble du territoire national et s’est dessinée une place unique qui ouvre des perspectives sur la maîtrise du risque inhérent au marché immobilier.
Photo de Pierre Châtel-Innocenti sur Unsplash
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